Dziesięć kroków zakupu domu

Dzięki uprzejmości firmy prawniczej The Caesar & Howie Group przedstawiamy kolejne etapy, które musimy przejść, gdy chcemy nabyć nieruchomość w Anglii i Walii.

Krok 1

Dokonaj przeglądu swoich finansów. Punktem wyjścia w procesie zakupu nieruchomości powinna być decyzja dotycząca kwoty jaką możesz przeznaczyć na nabycie nieruchomość, oraz na wkład mieszkaniowy. Upewnij się także co do wysokości swoich stałych dochodów pod kątem osiągalnej kwoty kredytu oraz jego spłaty. Posiadając powyższe dane możesz przejść do kolejnych faz procesu zakupu.

Krok 2

Skontaktuj się z prawnikiem. Prawnik przedstawi Ci szacunkowe koszty związane z obsługą prawną, opłatą skarbową (Stamp duty) oraz zarejestrowaniem zmian własności w Księgach Wieczystych (Land Registry fees).

Krok 3

Zwróć się o zaaranżowanie wtępnej umowy kredytowej (Agreement in Principle). W tym celu umów spotkanie z niezależnym doradcą kredytowym, lub doradcą kredytowym banku. Na tym etapie dowiesz sie jaką kwotę będziesz mógł pożyczyć. Ponadto uzyskasz również informacje dotyczące kwoty wyceny nieruchomości oraz kosztu ewentualnej tzw. higher lending fee w przypadku, gdy chcesz uzyskać kredyt finansujący wyższy procent wartości nieruchomości.

Krok 4

Znajdź odpowiadający Ci dom. Obecnie większość agentów trudniących się sprzedażą nieruchomości ogłasza swoje oferty za pośrednictwem internetu, który jest też najszybszym sposobem na przejrzenie dostępnych nieruchomości odpowiadających twoim wymogom odnośnie lokalizacji oraz ceny. Oczywiście gazety zawierają także ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości, wiele ofert znajdziesz również w biurach zajmujących się sprzedażą nieruchomości.

Nauczenie się skutecznego przeglądania ofert nieruchomości wymaga nabrania pewnego doświadczenia, szczególnie jeżeli kupujesz nieruchomość po raz peirwszy. Poznaj rynek – pamiętaj, że znalezienie odpowiedniego domu może trochę potrwać. Wielu agentów prowadzi usługę tzw. mailingu, który polega na informowaniu o pojawiających się na rynku nieruchomości ofert mogących odpowiadać twoim wymogom. Jeśli znajdziesz potencjalnie odpowiadającą Ci nieruchomość, agent sprzedawcy zaaranżuje jej oglądanie (viewing). Zapewne obejrzysz wiele domów zanim znajdziesz taki, który będziesz chciał kupić. Bądź zatem cierpliwy.

Następnie czeka nas wystosowanie oferty zakupu. W Anglii i Walii (w odróżnieniu od Szkocji której prawo różni się w tym względzie) oferta zakupu jest zwykle wystosowywana do agenta werbalnie – a zatem nieformalnie. Może doprowadzić również do negocjacji ceny. Pamiętaj, że na tym etapie każda ze stron może wycofać swoją ofertę, gdyż umowa ustna nie jest formalnie wiążąca. Oferta może zostać odrzucona do momentu tzw. „wymiany kontraktów” (exchange of contracts), który wyraża formalne zawarcie umowy kupna-sprzedaży.

Krok 5

Wycena nieruchomości. Na tym etapie kredytodawca wymaga przedłożenia opinii rzeczoznawcy dotyczącej wartości nieruchomości, celem potwierdzenia kwoty, która może zostać ci pożyczona. Opłacenie kosztu rzeczoznawcy spoczywa jednak na tobie. Rzeczoznawca prześle tzw. raport wyceny nieruchomości bezpośrednio twojemu kredytodawcy, co oznacza, że nie masz możliwości jego wglądu. Znaczna część kredytodawców ma zwyczaj przekazywania najważniejszych punktów raportu klientowi. Aczkolwiek najlepszym środkiem ostrożności jest zwykle nabycie własnego raportu wyceny.

Większość kupujących korzysta korzysta z tzw. podstawowego raportu wyceny (“home buyers report”), jednak w zależności od wieku i stanu nieruchomości wskazanym może okazać się zlecenie bardziej szczegółowej inspekcji. Na tym etapie czasami pojawiają się komplikacje – kredytodawca nie chce pożyczyć zaoferowanej wcześniej kwoty – raport wyceny wskazuje potrzebę dokonania poważniejszych napraw. Zaistnienie powyższych przypadków może być powodem renegocjowania ceny, bądź odstąpienia kupującego od oferty. Warto jednak zaznaczyć, że w większości przypadków opinia rzeczoznawcy nie zawiera treści problematycznych dla realizowania zakupu.

Krok 6

Umowa kredytu. Jeżeli ani kredytobiorca ani kredytodawca nie mają zastrzeżeń odnośnie warunków umowy kredytu – należy podjąć urzędowe działania potwierdzające dostępność kredytu. Zarówno podpisana aplikacja kredytowa, jak i raport wyceny nieruchomości są wymaganymi przez kredytodawców warunkami wydania umowy kredytowej. Nosi ona nazwę “offer of advance” i zawiera wszystkie warunki umowy, w tym także ustalonych spłat. W momencie akceptacji przez kredytobiorcę umowy kredytu, staje się ona wiążącą. Kredytodawca może odstąpić od uruchomienia kredytu w przypadku pojawienia się jakichkolwiek prawnych trudności związanych z zakupem.

Krok 7

Zawieranie umowa kupna-sprzedaży. Czynności prawne związane ze zmianą tytułu własności do nieruchomości określane są w języku angielskim terminem “conveyancing”. Czynności te wykonywane są zwykle przez prawnika, bądź przez wykwalifikowanego conveyancer’a. Aczkolwiek proces zakupu wymaga sprawdzenia znaczącej ilości dokumentów, kupujący nie jest w to bezpośrednio zaangażowany.

Conveyancer kupującego uzgodni warunki sprzedaży z conveyancerem reprezentującym sprzedającego, sprawdzi tytuł własności i prawa sprzedającego do lokalu, jak również plany zagospodarowania przestrzennego, itp. Ponadto zajmie się kompleksowym sprawdzeniem wpisów do Ksiąg Wieczystych.

Krok 8

Następnym etapem jest spisanie przez prawników umowy kupna-sprzedaży, bazującej na uzgodnionych wcześniej warunkach, jej podpisanie przez kupującego i sprzedającego, a następnie tzw. “wymiana kontraktów” (exchanging of contracts) pomiędzy prawnikami obu stron. “Wymiana kontraktów” jest elementem prawnie wiążącym umowę pomiędzy kupującym i sprzedającym, w następstwie której kupujący zwykle wpłaca 10% depozytu, jak również jest odpowiedzialny za ubezpieczenie nieruchomości. W niektórych przypadkach warunki wpłaty depozytu są negocjowalne. Conveyancer strony kupującej reprezentując jednocześnie kredytodawcę, przedłoży kupującemu do podpisania dokument ustanawiający obciążenie hipoteczne na nieruchomości (Mortgage Deed).

Krok 9

Finalizacja umowy (completion). Kupujący staje się prawnym właścicielem nieruchomości w dniu, który jest zwykle uzgodniony na etapie wymiany kontraktów (zob. “Exchange of contracts”). Należna kwota zostaje przekazana stronie sprzedającej, klucze – kupującej. W konsekwencji conveyancer reprezentujący kupującego zarejestruje zmianę właściciela w Księgach Wieczystych (Land Registry) oraz obciążenie hipoteczne na nieruchomości (Mortgage Deed).

Krok 10

Przekazanie nieruchomości. Kupujący ma już teraz wolną drogę do wprowadzenia się. Nie zapominaj o podstawowych rzeczach. Skontaktuj się z firmami zaopatrującymi nieruchomość w podstawowe media, oraz poinformuj rodzinę, przyjaciół, jak również wszystkie należne instytucje o zmianie adresu.

Gratulacje, właśnie dokonałeś zakupu swojego domu!

Opracowanie: www.kupdom.co.uk

Może Ci się również spodoba

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *